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2017年装修大吉

首届日记大赛冠军复出,女汉子20万装256平复式花园洋房,懒人最爱:评测一款带有风机排湿系统的洗碗机!

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装修大学_研究生

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 楼主| 发表于 2017-04-20 22:36:37 | 显示全部楼层
tanxiuzhen8125 发表于 2017-4-18 17:18
大神,我就跟着你搞吧,加下微信呗,54179867

我在3群里呀,可以直接Q我的
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 楼主| 发表于 2017-04-20 22:37:03 | 显示全部楼层
Judy与Andy 发表于 2017-4-18 18:47
大神,装修小白求带

慎重。本人属性种草机,跟我走会严重超支的。
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 楼主| 发表于 2017-04-20 22:37:25 | 显示全部楼层
有暗香盈袖 发表于 2017-4-19 18:16
到底是怎么做到的?

还在刚开始做,不排除最后超支的可能性,也有可能最后低于预算完成。。。
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 楼主| 发表于 2017-04-20 22:38:11 | 显示全部楼层
乐喜 发表于 2017-4-19 21:26
哇,牛人,DIY木工的女汉子。一年半装修3套房,8年以前的68平起家装修到4套房的主,这得有多厉害的投资经 ...

没有没有呢,8年前那是86平(实际后来发下房产证只有80平)两房改四房。
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 楼主| 发表于 2017-04-20 22:38:39 | 显示全部楼层
乐喜 发表于 2017-4-19 21:34
发现你买的后面3套都是2手房,很想分享你买2手房的经验。因为听说买2手房的手续办理太复杂了,风险也大, ...

好,下一篇就应邀分享二手房经验。
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 楼主| 发表于 2017-04-20 22:38:54 | 显示全部楼层
长安千雅 发表于 2017-4-20 15:51
记得楼主,哇哦这么快就第四房了

又一个09年的老团友么?握手握手哈哈哈
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大四_装修达人

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发表于 2017-04-20 23:08:35 | 显示全部楼层
有你这盆友真好
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 楼主| 发表于 2017-04-21 00:12:33 | 显示全部楼层

02、买房:应邀分享绕开中介购买二手房并成功贷款的经验

本帖最后由 香颂26 于 2017-6-16 17:00 编辑

【02、买房:应邀分享绕开中介购买二手房并成功贷款的经验】

@乐喜 的要求,分享一下购买二手房的经验和流程哈。
其实去年我自己买的、帮别人买的,全都是二手房。基本都是绕开了中介,全部都是直接对接银行。这里面当然有套路,而且还很深。随便一套少则省两三万,多则省五六万的费用。
咱们按流程和时间顺序来讲吧。

第一步:锁定小区,加中介微信
买房切忌漫无目的四路子到处看房,一定要有明显的目的,才能做到下手狠准快。
就像我前一篇里讲的那样,帮死党父母选养老房,那就是锁定几大医院周边去选,只需要花3天时间:第1天,上午跑附一,下午跑附二;第2天,上午跑中心医院,下午跑中医附一;第3天,上午跑附三,下午跑附五(在建)

这三天看什么呢?看医院周边小区环境。半天时间足够把周边小区转一下,环境差的小区直接淘汰掉,环境好的小区就在边上找个房产中介的店,登记自己的联系方式,加个中介微信,让他们有该小区的合适房源就联系你去看。
在这里一定要注意:
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另外几套其实我也是带着强烈目的去选的:
一套学区房,这个好说,锁定学校,再看招生范围包括哪几个楼盘就好了。这里我有个心得:
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所谓孟母三迁,那是有道理的!(这也是为什么我放弃了所谓的XX分校的原因……)


一套出租房,这个也容易,出租收益率越高越好,以长沙的水平来讲,去年买房,出租收益率高于6%就值得下手了,今年买的话能高于5%也可以下手了。什么叫出租收益率?
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实际怎么操作呢?

1、你先确定自己能掏得起多少万的首付;2、根据首付成数推算出你能买得起总价多少万的房子;
3、按这个房子总价算出5%的出租收益率是多少钱;
4、再按这个年租金算出月租金是多少;
5、在58同城上搜月租金为这个数字的租房信息;
6、再在58同城上搜这个小区这个户型要卖多少钱,如果正好是你预算范围内,你就可以去踩盘,找中介看房了。

我的自住房,就更容易选了。因为我有一个铁一般的先决条件:带花园。因此大大缩小了选房范围,在搜索时加个关键字“带花园”或“带院子”就知道哪些小区有带花园的房子了。

第二步,敲定房源,联系房主
接下来你就会不断接到中介的电话叫你去看房,看中了之后,记下是几栋几单元几号房,不要马上还价,也不要答应中介的交诚意金约房东面谈的要求,你要表示出对这房子的各种不满意,快速摆脱中介的纠缠。
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当你如愿拿到房东的联系方式后,打电话就不用我教你了吧?这时候,请让购房者本人用他本人的手机去联系房东,千万不要用当初留给中介的那个手机号码去联系哦!
至于怎么跟房东讨价还价,恕我就没有太多经验可以传授了,那种从早上砍到晚上,从200万砍到230万成交的新闻,我相信去年大家也看得多了。
这一步,至少就能让你省掉2%的中介费,你算算是多少万。

第三步,签约交钱,确定贷款银行
二手房交易合同网上很多模版,大家随便搜搜就有了。我只说几个要注意的点:
1、签约前一定要核查房东的四证:房产证(如抵押在银行也要看复印件)国土证、身份证、结婚证。这四证你都要拍照或拿复印件,以便回去找人查真伪。
2、一定要交定金,并约定一旦卖家反悔,双倍返还。
3、如果房子还有贷款没还清,约定由房东自己筹款还清,这一点很重要,因为如果你先拿一笔钱给他还贷款,要是超出首付金额的范围,就会导致你贷款额度变少。
4、约定房东要将户口迁出,否则付多少违约金给你,特别是好学校的学区房,这一点切记不能漏掉。
签约之后,就要进入贷款流程了,如果中介来帮你办这笔贷款的话,他要收你贷款金额的3%做为服务费。
如果说见房东签约,你怕遇到假房东上当受骗的话,那也可以不绕开中介。但到了签完约要贷款的时候,这已经没有什么风险了,就只剩下跑腿活儿了,你又何必再出几万块服务费呢?
当然,中介会忽悠你,说你自己找银行,贷款额度不高,我帮你找,能多贷点,我们是专业的,云云。
但就我自己的实际操作经验来看,或许是我运气好,或许是我会做人,总之,我几套房子自己找银行办下来的贷款额度都比中介号称的贷款额度高。
这一步,又省下贷款金额的3%服务费。

第四步:评估房屋,确定贷款金额
几套下来,我跟银行贷款经理已经非常熟悉了,他人特别好,周末都来加班给我做资料,各种帮我加快,既不要求我买保险,也不要求我买理财,简直是既神速又良心,所以我连续几套都是找他办的。
评估这里有个要求,需要提供房产证和国土证的复印件。我有套房子房东在外地,一时拿不到证件复印件,贷款经理就帮我先喊了评估公司来评估,让我后面再补上这些复印件。
评估价这里要强调一点,银行对于二手房的贷款额度,是以评估价来计算的,而评估价往往低于实际成交价。所以有的中介会告诉你说新房首套首付要3成,二手房首套首付却要4-5成。就是因为评估价低了,贷不了那么多。比如100万的一手房,你肯定能贷到70万;可100万的二手房,评估价可能只有85万,你就只能贷到85万的7成也就是60万,相当于你首付要40万了。
评估价呢,是有一个弹性范围的,在这个范围里,是就高,还是就低?这里我不便多说,只能透露一句:
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第五步,交资料,和房东去面签。
到了这个环节基本上就没什么套路了,贷款经理让你干嘛就干嘛。(当然也是因为我这个贷款经理人超好,如果你找的贷款经理有业绩压力,那可能就会强迫你买各种产品)
你要准备的资料:身份证、户口本(你在的那一页要去派出所更新到最近日期)、结婚证或未婚承诺书、最近六个月的银行流水(要体现你的月收入大于你月供的2倍)、单位开一份收入证明(盖行政公章或人事公章)、一张工行银行卡(用于还贷)、你将首付款转帐给房东的转帐凭证(通过银行柜台转,不要通过网银或手机银行转)、房屋套数证明(去房地局打)、你们的购房合同。
房东要准备的资料:夫妻双方到场,身份证、户口本、结婚证或未婚承诺书、房产证、国土证(或者两证合一后的不动产权证)配偶签一份同意出售书、如有租客的话租客也要签一份放弃购买的同意书(最好是直接说没出租)、签一张收到你首付款的收据、办一张工行卡(用于接收贷款)
以上所有签字都要当着银行贷款经理的面签。同时你还要签一堆的贷款合同和授权书(授权银行调你的征信报告看)

第六步,银行审批,通知你和房东去过户
银行审批有几个环节:
1、打电话到你单位去核实你的工作信息和收入信息。打你收入证明上的那个电话,要求是固定电话,不能是手机。接电话的同事所回答的内容一定要和你收入证明上的信息相吻合。
2、打电话给你核实你的贷款信息。这个是打到你留的联系手机上的,会问你贷多少钱啊,贷款干什么用啊,买的房子房号是多少啊之类的,总之就是看你有没有造假。我听说真的有人接到审核电话时脱口而出,贷款去还债啊,结果这笔贷款就黄了……
3、银行负责贷款的领导面审你。这个面审内容就是因人而异的,我因为是私企,行长问得就很详细,不仅问到了我工作具体内容一些细节,还问了我家边上的超市。并不是直接问,而是像闲聊一样套你的话,主要看你有没有造假。这个行长真的是知识渊博,连我这个行业的一些小众品牌都能脱口而出,可见是很难糊弄的。但后来我妹妹和老姐去面审时,因为一个是体制内工作,一个是大型国企的领导,征信报告上也体现了这一点,那问得就比较简单了,像走过场似的。
这三轮审核都通过之后,贷款经理就会通知你,你可以和房东去过户了。
有的房东会有疑虑,说你只交了个首付给我,我就要把房子过户给你,那剩下的钱万一你不给我怎么办?
我就直接跟他说:剩下的钱不是我转给你,是银行直接转给你的,银行登记的是你的卡号好吗?你要是信不过银行,觉得是我特意跑到市中心繁华地带专门租两层楼,装修成银行样,再请几十个人扮演银行工作人员,花几百万造个这么大的场面,就为了骗你几十万,我亏不亏啊?

第七步:过户办抵押
到了过户这一步,就纯属体力活儿了。因为从去年起,过户也好办抵押也好,都是人山人海。
如果你找了中介,花了几万块钱,那还能轻松点,因为中介会替你连夜去排队、凌晨去排队,你只需要早上七八点到就行了。但像我这种穷鬼,怎么能够为了一时的轻松而多花几万块钱呢?显然不能啊!我都是早上四点去排队的,我妹更绝,早上两点去排队……当然,现在还要不要排队我就不清楚了,政策一天一个变,最好是提前去问清楚。
过户所需要的资料也是一样的,只是你们带了购房合同也还要再当面签一个房地局的格式合同。这个合同你可以不按实际成交价格签(因为有某些限制你懂的)但合同总价一定要大于你的贷款金额,切记切记,否则你办理抵押时就会抵押不成。
办完过户,交完契税之后,回去等着,现在好像是30个工作日,才能拿到写你名字的新房产证。你急的话就找人花钱加快。
拿到新房产证后,把房产证送到银行去,贷款经理给你打抵押表,拿去给行长签字,再交给你。你带着房产证、贷款合同、购房合同、抵押表、委托书(委托银行代为领取他项权证)再跑一趟房地局,在抵押窗口办理抵押登记,再拿着回执单送去银行。30个工作日后出他项权证,当然同样是可以花钱加快。
好了,到此你的事情就全部办完了,接下来没你什么事儿了。

第八步:放款,交房。
他项权证出来后,银行的工作人员自己会去取的,银行拿到他项权证之后,要么当天,要么次日,就会把这笔贷款转帐给房东。房东收到全部款项后,你就可以拿到钥匙了。
交房就简单了,拿钥匙,查看各种费用是否结清(物业费、水电燃气、宽带、有线等)如有没结清的,按合同约定,要房东结清这些费用。
如果合同约定里面家具电器也卖给你,那就检查下是不是当初合同约定的那几样,数量品牌啥的对不对,是不是完好可使用的。

是不是很简单?但是,真心累人呐!不过为了省大几万,累也值啊!


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发表于 2017-04-21 07:21:08 | 显示全部楼层
这么厉害,佩服
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发表于 2017-04-21 07:24:11 来自手机 | 显示全部楼层
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