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本帖最后由 瑞都默默 于 2015-8-14 17:04 编辑
免责声明：该文只代表Nick个人意见，不代表08论坛任何意见或建议，文中观点仅供参考。
导读：新年伊始，一大批楼盘即将交房，面对这一问题，业主首先想到的就是验房了。到底什么是验房？验房这个行业有无行业标准有无资质标准？验房报告到底具有怎样的法律效力？作为业主该如何选择验房公司？下面请听Nick一一道来。
一、什么是验房
关于“验房”，Nick还在09年筹备装修时就听说这个名词了，那么到底什么是验房呢？其实单纯从字面上的意思就很容易理解“验房”这个词的含义，验房并没有明确的定义，Nick查阅了百度，有人自己总结了验房的定义，即房地产交易过程中对房屋当前状况进行鉴定的一种手段。其通常是一种视觉检测，即通过视觉上的观察和一般性的操作并借助于一些仪器设备，对房屋各主要系统及其构件(可接近可操作的部分 ) 的当前状况进行评估，发现明显的问题和那些接近使用寿命的构件或设备，提出维修或改进意见，并估计其费用(有可能且被要求这么做时) 。
二、验房及验房师的发展
验房源自发达国家，于2006年传入我国。在美国、加拿大等欧美国家业主买房都会请一位验房师作为自己的参谋，验房师的定位实际上也是为购房者提供服务的技术专家。可以从技术角度分析房产是否值得购买，存在影响使用的问题问题，应该如何整改，大致费用等。在商品房大量交付，质量问题却频出的时候，“验房师”这个新职业应运而生。他们就如同江湖游侠，受雇于业主，穿梭于高楼广厦间，专门帮助买房市民在办理新居入住手续前查看房屋质量，为业主提供房屋的质量检测报告。
而在我国，购房人大多购买期房，开发商信誉不好，业主们普遍希望明明白白消费，了解房屋的质量问题，验房师已经成为了房屋鉴定、房屋检测人员。这实际与国外的验房师有了一定的区别。北京、上海、南京等城市验房行业相对水平高、人员从业素质高，当然收费也高。
验房师的工作主要是检查交付房屋结构、设备是否与合同相符，墙体、地面、门窗、强弱电、管道等是否存在问题，之后，还会根据验收内容，为业主出具一份专业的“验房记录表”。他们的职责也并非是故意站在发展商的对面“挑刺”，本着认真、客观的态度成为市场交易的第三方，这是他们希望呈现的状态。
之前，验房师这一行大多是兼职的，平常他们的正式工作主要是结构工程师、建筑设计师、注册建造师、工程监理人员等，一有业务上门，便会利用业余时间兼职。这么做可以充分发挥他们的优势：由于来自房地产开发公司或者施工单位，他们熟悉技术，了解开发过程，知道房产商的“软肋”在哪里。随着住房商品化的进一步扩大，商品房质量问题不断涌现，业主对商品房质量的诉求不断提高，验房这个行业在我国逐渐繁荣起来，因此也涌现了一批以“验房”为主业的公司，“验房”由个人行为逐渐开始向公司化运作转变。
三、验房的“痛处”
从市场的角度看，“验房”完全是一种具有大量市场潜力，具有市场需求的一种职业，以“存在即合理”的理论来看，完全是一类有着相当潜力的行业。但是，验房有着其自身的痛处。
到目前为止，验房师尚未列入人力资源和社会保障部公布的国家职业。目前国家人社部和建设部都对验房师行业没有明确的管理规定，相关的资格认定还处于市场空白阶段。因此，验房师的身份更接近“咨询师”，因为他们无法提供具有法律效力的验房报告，并没有行政执法权，无法从法律的层面要求开发商针对验房报告提出的意见进行整改。业主发现房屋有质量问题，将开发商诉诸法院，法院一般只认可来自于Z F部门的专业检测机构的检测报告，对于验房公司的报告只能作为第三方的参考意见。
通俗点说就是验房公司进行了验房，业主拿着这份验房报告要求开发商进行整改，这份报告的充其量顶多是业主方提出的意见，开发商可以选择接受也可以选择不接受。打个比方，就像你买了一台彩电，回家看了之后觉得画面不清楚，你请了一个电视机厂的技术员来看了，也认为画面不清楚，但是你要求商场退换时，商场可以选择接受你的意见也可以选择不接受，如果这项纠纷最后要诉诸法院的话，你请的技术员的意见只能作为参考，影响法院判决的还是需要具备法律认可资质的检验机构出具的报告。
Nick查询了长沙一家颇具名声的验房公司官网，Nick发现其官网上悬挂的资质证明，可以看到该验房公司注册的公司名称为“****工程项目管理有限公司”而不是“****验房公司”，颁发该项资质证明的貌似也是“****协会”并非Z F职能部门。
众所周知，“协会”是属于社会团体、民间组织，并非具有行政权的Z F职能部门。现在的验房公司以及验房师的管理、培训也基本上都是基于“验房协会”。当然，目前中国验房师协会已向人力资源和社会保障部申报这项新行业，Nick也希望这项行业能够早日获批并被授予一定的法律效力权限，并进一步规范发展此项行业，从更高的层面保障业主们的权益。
令人欣慰的是，目前看来只要是业主不是故意挑刺找茬，对于业主提出的整改意见，开发商还是会认可并进行整改。当然曾经有个案例，长沙某验房公司为业主进行了验房并出具了验房报告，估计是验房报告有找茬的嫌疑，可能事情闹大了之后影响了开发商的名誉，开发商将验房公司告上了法庭，最终法院判验房公司败诉。
三、为什么要验房
至于为什么要验房，我想这个不用我说，大家都应该心里清楚吧。虽然现在开发商建房子有所谓的承建商也有所谓的监理方，但事实上，监理方基本上不可能以业主的角度去对房子就像验收，也就是说房子只要不垮不出大问题就行了，也就算验收合格了。而对于我们业主来说，毕竟是要住十几年或者几十年的房子啊，当然要方方面面考虑妥当，不然入住之后大大小小的问题涌现出来，那就要蛋痛了。
先看看验房公司给我们业主说的验房的必要性
首先，是因为房屋交易涉及金额巨大，交易过程复杂，一旦完成交易难以迅速作出变更；且房屋本身状态不但影响投资效益，还影响人居环境和生活素质。有几个人可以随意处置一栋房子呢？买房是许多人一生中最大投资，买方的顾虑之一就是房子会不会存在大的问题？是的，有可能。谁又敢说不可能呢？大多数买方都不是建筑行家，又是第一次购房者。他们过去看房可能都是走马观花，把主要精力用于考虑价格、地点、内部空间组合、将来如何使用等方面，不会有时间、条件和技能去鉴定和比较房子本身的质量。所以，对绝大部分买方来讲，请个职业验房师对房屋上下、内外做个体检，看看到底是什么状况，有否大的问题，以减低购房风险，是一个非常明智的选择。也就是，花小钱，买个明白放心。
其次，老百姓花了几十万甚至几百万，有的人甚至一辈子的积蓄购买了商品房，最后得到的房子缺存在这样那样的质量问题。如何维护自己的权益，需要有专业的房屋质量检验专业人士的帮助，从专业角度为消费者提供服务。我们就是这样的服务机构，为您检验房屋
质量，出具专业的质量报告。让您的财产不再受到损失、权益不再受到侵占、精神不再受到伤害。
再者，对于买方来讲，验房过程是个很好的学习房屋知识，了解自己未来生活环境的机会。我们愿意与顾客探讨一些他们所关心的问题，如未来装修计划的可行性等。我们公司也愿意为顾客提供长期的咨询服务。所以，顾客不单是请了个验房师，而是请了个房屋顾问。
其实这些都是些大道理，虽然说得在理，但是确实有些虚，我想并不是业主真正关心的，如果真正从业主关心的角度来看，验房的必要性最终还是落在如果房屋有质量问题，最终会给自己的入住造成哪些影响，Nick就简单的抽几个方面来谈谈：
空鼓：空鼓是目前验房过程中谈到最多的问题，也是验房中间出现最多的问题，如果空鼓存在会造成怎样的后果呢？空鼓的产生通常都是施工质量没过关所致。墙面在粉刷之前的36个小时中，每隔12小时需浇一次水，要浇透，并清理干净再打底，而且不能在水泥里加添加剂。如果施工人员做不到这一点，墙面和水泥砂浆就容易脱开，造成空鼓。大面积空鼓如没有发现的话，装修以后,墙壁会慢慢往外涨,严重的就会造成墙壁涂层脱落。
漏水：这点问题我想不用Nick细说，如果房屋漏水的话入住之后会有什么问题大家都心里清楚。虽然现在装修过程中都要做防水这道工艺，做完防水之后还要做漏水检测。但是验房中的漏水试验可以明确日后出现漏水的责任问题，验房中出现漏水，那当然需要开发商整改到不漏水为止；而验房中没有出现漏水，入住之后发生漏水了，那可以肯定需要装修公司承担责任。
裂纹：造成龟裂纹的原因很多。其中有不少裂缝纯粹是施工人员为了抢工期造成的。轻微的龟裂纹对墙面装修基本没有质量影响。在刮腻子刷涂料以后，一般就看不到龟裂了。因此，只要抹灰层没有空鼓，便可以正常装修。但如果在刷完乳胶漆后,乳胶漆表面依然出现裂纹，那就要给予重视了。因为这一现象大多是混合砂浆抹灰层空鼓造成的，必须将空鼓部位全部打掉，重新涂抹。
地平超标准：差异在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范畴。如果出这个范围，你就得注意了。虽然装修过程中地面都是会要找平的，但是装修公司一般会约定找平在2cm以内是一个定价，超过2cm是要额外收费的，可不要因为开发商的问题导致自己多出钱。
房屋面积不实：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法，以现在的房价看，随便少了一两个平方就是上万块钱了。
楼层层高不实：如果楼层层高与合同中约定的层高不符，虽然不会对业主的入住造成什么严重影响，但是可以以此为依据找开发商进行协商，看看能不能要点赔偿费用，毕竟开发商违约在先。
墙角平直问题：虽然这个问题不会影响到入住之后的安全等问题，但是会影响到装修完工之后的美观性，即便肉眼无法发现，贴完瓷砖之后就能明显看出不直或者不平了。
另外还有门的开启关闭是否顺畅、门间隙是否太大（特别是门锁的一边）、门四边是否紧贴门框、窗边与混凝土接口有无缝隙、窗户玻璃是否完好、窗台下面有无水渍等问题，虽然不会过多影响入住，但是如果在收房前没有发现，那么收房之后这些问题就要自己出钱解决了。
四、验房的具体流程
其实对于业主来说，验房的具体流程到底是什么真的不重要。这就像装修一样，作为业主没必要去学会每一项装修工艺而亲自动手装修，也根本没有必要。对于验房也是一样的，大概了解一下验房包含哪些项目，选择一家口碑相对不错的验房公司就行了。具体的行业标准、技术活这类的事情就让验房师去做就行了。Nick随便在网上搜索了一下，关于验房项目的内容太多了。毕竟验房这个行业并没有成为国家认可的行业，也没用明确的行业标准，大多是一些协会或者验房公司自己提出的标准，基本上都大同小异，业主们只需要自己稍微了解下，跟着验房师验房时盯住几个重要项目即可。验房流程这样的帖子但论坛里就有很多，同学们可以自己搜索稍微了解下即可。
五、验房在长沙
目前在长沙验房公司很多，比较有名气的有小李飞刀、李工验房、丁勃验房等等。Nick家收房时曾经到李工验房和丁勃验房了解过。其实从验房过程上来说应该都差不多，毕竟积累了一定名气的公司还是不会太差，差别就在于价格上了。当时Nick在小区组织了一场团购验房，李工验房愿意放价，因此我们选择了李工验房。
大家在选择验房时注意以下几点：
1、查看公司营业执照及组织机构代码证。验房的话一般建议选择公司化运作的验房，哪怕是这个所谓的验房公司就2个人。毕竟公司相对于个人还是正规点，不管怎么样，这个公司还是在工商部门登记了的。以后万一出了问题也是公司行为，虽然难保有些小公司也会跑路，但是至少比个人行为要好。
2、查看监理资质。这个当然是很重要的，虽然有些长期从事建筑行业的人员也可以验房，但是验房这个行业还是有协会组织进行管理的，其行业协会内部还是有一套标准，具备资质的公司肯定比没有资质的要好。就像农村的赤脚医生靠行医经验吃饭也能看好病，但是真的要看病还是要找取得医师执照的医生看。
3、查看网络口碑。千看万看还是网友的口碑最真实，网友口碑好的公司肯定是不错的。毕竟以现在验房公司的规模看，让其投入大量资金进行网络公关以引导网络舆论潮流还是不太现实的，因此网络的口碑往往能反应其真实情况。
说了这么多，Nick对于验房的看法是：不要过多期望，更不要在心中拔高验房公司的地位了，就当是出钱找了个专家帮自己看房子，发现问题一一记录，要求开发商整改。验房公司只是一个“咨询者”的角色，并不是一个“监督者”的角色。房子有问题开发商不整改，验房公司也没有办法督促；验房中有遗漏的问题最终导致业主损失，业主也很难找验房公司追回损失。以平和的心态对待验房，不要过于纠结，花钱买的虽然不是一份保障但是是一份专业的建议也就足矣。
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