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楼主 |
发表于 2010-03-22 18:31:16
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5号楼 关于买房的一些经验
今天看了论坛评选活动的通知，对于得奖是不奢望的
但是其间关于经验的总结和分享提醒了我
从一个装修菜鸟到现在半桶水
这中间少不了许许多多“前浪”的经验和教训
一不小心，自己也从长江后浪被扑成了前浪，直接被扑倒到沙滩上
一些看似不起眼的经验和教训，可能会帮助别人少走很多很多的弯路
虽然会体不到经历漫长艰辛摸索后的成就感与幸福感
但直接节省下来的是实实在在的时间、银子和成本！
我也来总结总结吧，总之想到什么写什么了~不一定有用，大家权做参考~
1、关于买房时间
对于买房，大家总是希望在房价曲线波谷的地方买到自己的心仪。
那什么时候会是一年中房价曲线的波谷？
或者什么时候是开发商房急于收回现金成本，价格体系最薄弱，开发商心理底线最容易崩溃，最适宜谈价的时候呢？
很多TX认为是年前，其实不然
这个时间应该是年后开春
理由如下：a、年前，开发商大笔回收现金，资金库充足，这些资金主要用于支付：银行贷款利息、工人工资、工程材料拖欠款、股东分红等等；
b、年后，工程面临开工，开发商面临支付：原材料采购费、招工工费等等费用，而此时经过年前的支付开销，开发商手上流动资金急剧流失，迫切希望靠销售量来回收资金，投入到新一轮的工程建设。
c、一旦新的工程基本上马正常运作，开发商将压缩流动资金的存储，此时房价将基本维持在波中以上。
这个时间段基本在年后的3、4月间。
当然，这个也有针对性，大型的有实力的开发商公司有后期资金作为保障的话，在此期间的价格波动不会很大。
案例分析：旺旺家的房子就是在这个时间段谈下的，实际成交价比挂牌价降了近700每平。
2、关于房价谈判的技巧
现在我们会经常说这个房子多少多少每平米
其实这个每平米的价格就是开发商的圈套
核算每平米的价格是很难迈出大的优惠空间的
因为每平米的价格基数相对是很小的
少则2、3千，多则5、6千
相比于总房价动辄几十万，上百万
这个几千很难打动开发商
还有，单价的零头开发商是不会给你去掉的
去掉一个零头总价就会少好大一笔
但是总价就好去零
几十万我都拿出来摆在这里了，去个零头你还不给我干！你的诚意在哪里！
是吧~哈哈~
技巧：谈总价、不谈单价。
自己在家先核算好自己所能承受的单价，并核算成总价
算出总价，去掉零头，拿去与开发商谈判
案例分析：a、旺旺家的房子当时就只跟开发商谈总价，而且态度坚定。单价你甭提，我数学不好我算不清单价，要算单价你自个去算去，我不管你的单价，我就砸这么多你看着办。。。。呵呵呵。。（有点土匪的派头 ） b、旺旺的领导09年7月间在长*中学旁买一投资性住房，当时旺旺陪同去谈的价，也是只谈总价不提单价，最后的成交价核算下来单价比挂牌价少了300每坪。
3、关于贷款与付现
贷款与付现的折扣度是不同的
在谈判过程中大家可以用付现的态度去谈
至于后期付款，就可以用各种借口转为贷款
而付现的折扣，大可在谈判的过程带过去
但是这个经验不太普遍适用，看大家的功力了~
以上经验，有部分是因为自己家里涉及到这些业务，所以了解一些个内幕。。。也算大义灭亲了 ，但是可能不具有普遍适用性，具体操作过程中需要大家发挥聪明才智，发扬一不怕苦二不怕累的长征精神，省钱才是硬道理！
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官方微信公众号
装修助手：蛋八君
正是这群可爱的人打造我们和谐可爱的小区，正如自己在另一个帖子里写到的： 
提升卡
置顶卡
沉默卡
千斤顶
！西山找到这样的营销公司也算瞎了眼了。。扯远了，淡定。。遵循某名人名言：买房子三个要素，第一是位置，第二是位置，第三还是位置。当时也确实看中西山的位置，离旺旺单位很近，到小猪老婆单位也不远；右靠王陵公园，前枕西湖水域，风水XS说这是龙吐水，好兆头好兆头；左通过江隧道，右接金星大道；跟旺旺的另一套房子隔西湖相望；交通方便符合旺旺的要求，小区园林符合小猪老婆的要求（至于洋房花园在历经1年半的选房折腾中早已被小猪老婆挥洒脑后~）于是家里的大boss过来实地考察后顺理成章的拍板定下了"七成”、“七上”的7楼。 
