[经验交流白话版]（专业施工设计观点集：陶工制造之业内经验-----交流互动帖集 ）

小陶

   1—— 原文  
                 瞎说购房、

23岁前，我们大部分人"领工资"上学。大学毕业后，我们大部分人努力赚钱。转眼到了25、6我们大部分人要干啥？恭喜，你想对了，5000年的传承可不是我们大部分人能打破滴---娶妻，生子。蒽、稍微直白了点。。。


既然谈到了娶妻、生子。问题来了，若无容身之所，妾身何以下嫁，宝宝何以成长。（呵呵  比喻啊，不讨论到现实问题。。） 这个问题尖锐啊、犀利啊--愁得大部分结婚的，要结婚的，单身的，已经结婚的肝火上升，脾气见长。既然有问题了，那就要解决问题撒，有钱没钱，回家过年，NO、NO  是有钱没钱  可以看房。不管买还是不买，看看房，总还是看得滴。


好了，一看傻眼了。在2011的春天，我沿着地图画一个圈，长沙的楼盘真的是繁星倒印、玉珠落盘啊，数不胜数。高的、胖的、矮的、瘦的。大的、小的、新的、老的。停、反正是很多了。

好吧，那就根据经济能力、交通状况、周边配套、入学需求、投资需要等等开始看房了。

这个时候，就需要请我们的hi-you出场了。详细介绍长沙各楼盘信息，各促销手段，各价格比较等等。

若连接违规，请斑竹删除。
818所谓最幸福省会城市长沙的房价（附看房日记，还乡团暨刚需者请进）
http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/264912.shtml
下一讲，正在思考。

小陶

长沙房屋政策的变化过程有一个很重要的节点，2011年3月5日的限购令出台。当时我还写过一篇随笔，稍后贴上。总体来说，作为一个业内的人士对限购令出台后的影响感触还是比较深的。

今天已经是8月底，总的来说这几个月可以用一句话来总结：成交下滑，持币观望，装修减少，建材市场比较疲软，总体不景气。嘿嘿 这个观点 可能和有些主流观点有差，谢绝跨省。



【小陶随笔】 限小不限大 限内不限外 限新不限旧--议新限制令  

早上收到手机短信，长沙限购令出台了，一时很是期待。上班后详细看了限购令。可以用四个字来形容：平平稳稳。


限购令的重点在90平方米（含）以下的户型。90平以下户型相对总价低，好出租，也好出手，不仅初次购房者喜欢购买，投资炒房者也很是青睐。如今限购小户型在一定程度上限制了炒作投资，对初次购房者也有一定保护。对于二手房的限制基本没有，长沙购房消费相对集中在新建楼盘。限购令并没有对90平以上户型做出明确指示，不排除现行的限购令有先行探路的可能性。

影响范围：长沙市区：市辖五区

不在限购范围内的长、望、浏、宁四县市区域内接近长沙市区的楼盘基本不受影响。
“
环长株潭”这个新名词，具体指“长株潭三市户籍家庭”还是“长株潭3+5城市群户籍家庭”，《通知》并未作出明确解释。

长株潭3+5城市群:“3+5”城市群(长沙、株洲、湘潭三个中心城市和岳阳、常德、娄底、衡阳、益阳五个城市)。
                                                          --------装修小陶 2011.3.5留                              


限购令原文            



长沙市人民政*府办公厅
　　关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知
　　长政办发[2011]10号文件
　　各区人民政*府、各有关单位：
　　为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》（国办发[2011]1号）精神，促进我市房地产市场持续健康发展，现就有关事项通知如下：
　　一、自本通知发布之日起，暂执行以下购房管理措施：对在本市市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购一套90平米（含）以下新建商品住房；对在本市市区，已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平米（含）以下新建商品住房。
　　二、境外机构和个人在本市购房的，按《住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房｛2010｝186号）的有关规定执行。
　　三、限购期间，按本通知第一条规定可购买新建商品住房的，已有住房以房屋买卖合同网上签约时间为准。
　　四、对购买90平米（含）以下新建商品住房的购房人，应在申请房地产预告登记时，如实填写《购房人家庭成员住房情况申报表》（以下简称《申报表》）。非同一家庭的2人以上共同购买90平米（含）以下新建商品住房的，应分别填写《申报表》。购房人应对《申报表》信息的真实性负责，提供虚假证明或虚假信息的，应承担相关责任。
　　五、限购期间，房地产开发企业、房地产经纪机构，应当在营业场所醒目位置，张贴限购政策，履行告知义务，督促购房人如实填写《申报表》，核对购房人及其家庭成员的户籍、婚姻等证明材料（对外地家庭购房的、还应核对本市居住证），在《申报表》签署意见并盖章。
　　六、房地产开发企业、房地产经纪机构及其执(从)业员，不执行本通知规定的，暂停网上签约，其违规行为记入信用档案，并由当事人承担相关责任。
　　七、限购期间，国家、省政*府另有规定的，从其规定。
　　八、具体执行过程中的相关问题由市住房城乡建设委负责解释。
　　二O一一年三月四日

雨过天睛

好贴先留名

wudino1

论文帖，留名等更新。

小陶

欢迎大家到来  论文谈不上了，一点感悟和经验了。

小陶

二：细说购房
   
   

一、既然涉及到了商品的买卖，那么必然会遵循价值的交换，好了，我们就从买房最重要的因素说起：钱。

   

    呵呵 经过5000年文化的熏陶，对于钱这个字，不管你是爱，或者不爱，在公共场合说起总归是有点说不清道不明的感觉的。对于我们绝大多数朝九晚五的上班族、或者小老板、或者。。。简称工薪阶层来说，绝大部分买房者都会选择贷款，按90年代的说法那叫按揭。（按揭 一词是英文“Mortgage”的粤语音译，最初起源于西方国家，本意属于英美平衡法体系中的一种法律关系，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场，先由深圳建设银行在当地试行，之后逐渐在内地流行起来，因为在房地产领域频频出现并正式运用于文本，其含义逐渐演化成了“抵押贷款”，目前在国内已经被正式称为“个人购置商品房抵押贷款”。）

     

     不过按我们老一辈的想法，还是有很多业主选择全额付款的，这个就看个人经济实力和想法了。现在买房市场的主体还是70 80两代人，70年代的购房者正处于一个辉煌期，经济宽裕，社会经验丰富。很多的是购买第二套或者第N套的房子。这个就不重点论述了，我们把关注的重点转到80年代购房者身上，80年代比较特别，按网上比较尖锐的说法那叫啥都没赶上、啥都没靠住的一代。买房对大部分人来说压力还是比较大的，这个时候贷款就是一个很重要的手段了，虽然说网上很多专家靠不住，不过有很多建议还是可以借鉴的，比如要控制好自己的还贷系数，好像是35-40% （我个人简单的想法是，你考虑自己实际的赚钱能力，每月稳定的收入水平，能够透支的幅度（这个纯粹指亲朋等能够借给你的长期无息的钱）去综合控制就可以了，系数50%以上对没有后盾支持的购房者比较紧迫了。弄明白自己的能力后就可以去选择自己喜欢的房子了，尽量选最好的就行。

   

小陶

下一讲

为什么会选择这个房子。

小陶

三：房屋的选择


有位朋友发消息问到了二环，我就以这个话题继续写下。我们购买房子图的是啥？一，有个安身立命之所。二，也算一个固定投资。三，这点很多人会考虑，方便自己的上下班。

有以上三点了，那可以说下高中的地理内容。我们的城市大致可以看成一个向外辐射的圆形或者方形。遵循一定的规划分层向外的。一般来说最中心，最繁华的地方都是一个城市的中心商业圈，往外辐射会有很多次级商业圈。再往外会有住宅区，然后就是工业区。

房价大体也是遵循这个原则递减的。当然这个不是绝对，还是有例外的。很多本身品质很好的楼盘，价格也是很高的。

好了。了解了上面我们就要考虑买那里的房子了，选一个近点和远点，长沙市中心最高房价能达到1W多，远点比如望城有4000多的。如果在这个范围选择的话，你可以考虑三点再下手：一，周边交通配置怎么样，到你上班的地方是否方便，20分钟能到的是很舒服的距离，1个小时内算比较远了，再往上就有点影响生活了。二：如果你有车的话，就还要考虑各种损耗，举个真实的例子，我的同事住所距离公司在50分钟左右，每个月停车费用加油费在1500左右了，还经常碰到堵车。他也很苦恼。所以大家在选择的时候要多考虑好。三：这点建议是最实际的，你最好实际去体验下自己选的房子和公司的距离，好给自己的选择做个佐证。

小陶

很多的房友可能是花了大部分积蓄或者全部的积蓄买的房子，这个时候，房子买得好坏，是真的涉及到一生的大事。房产很火的那几年，不管期房还是现房，只要出售，那是不愁卖的。不管啥环境，不管啥配套，只要你敢建，就有人敢买。算是一个比较大的顶了。
但是现在我要聊的还是更贴近我们平常老百姓的事，聊需要认真买房的事。
我先把这些分成几个大部分：
一、小区环境
1、小区环境包括了我们的居住环境、绿化环境、休闲环境等等。
1、居住环境

根据《城市居住区规划设计规范》，住宅日照标准应符合一定的规定。对于特定情况还应符合下列规定：（1）老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时；（2）在原设计建筑外增加设施不应使相邻住宅原有日照标准降低；
（3）旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时。正面间距可按日照标准确定的不同方位的日照数控制。

住宅侧面间距，应符合下列规定：
（1）条式住宅，多层之间不宜小于6m；高层与各种层数住宅之间不宜小于13m；
（2）高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素，适当加大间距。

---楼间间距、日照时间是同学们选择房子的一个重要标准，这个很直观，现场考察即可。


2、绿化

◇　按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：
   
1、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。
   
2、要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于26%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。
   
3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。
   
4、绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。

-----我们的居住环境少不了绿色，绿化越好的小区，空气质量，生活舒适度是比绿化少的要好非常多的，这个我就列在硬件的第二位了。


3、群众活动场所
    （正在写）

小陶

(3)群众休闲活动场所
顾名思义，群众休闲活动场所是业主活动休闲的场地所在。如果经过开发商规划阶段的业主可能会发现，在各种宣传和规划方案里面，大部分楼盘是有篮球场、游泳池、等等活动场所的。他们委托的营销团队都会刻意放大这个优点。有笑话所说靠铁路的楼盘在宣传里面也是交通方便的表现。所以说如果业主对休闲活动场所很在意的话，就需要多考察了。各种宣传资料优惠资料都会有一个特点，一切解释权利在商家。。。

（4）群众周边交通和社区服务。
周边交通在前面怎么选择楼盘也有叙述，前面叙述的重点是交通对工作的影响，现在我们来说的是交通对生活的影响，我们出行一般是选择私家车和公共交通工具，按国内现状，一个家庭配备几辆车的情况还是比较少的，或多或少我们都会使用到公交车辆。（未完）