【教你怎么收房】收房不是简单事儿

饭饭公主 · 发表于 2010-09-27 17:27:59

现在房子的质量并不是都很合格，装修的时候，因为质量不好而造成误工和额外的支出，是一件很无奈头痛的事情。开发商有责任给我们一个合格的安心的房子，我们也要在装修前对房子有充分的了解，将问题扼杀于装修之前。

　　验房是拿到房子的第一步。

　　按理说房子本来不需要“验”，只管“收”就好了，房子交到我们手里，就必须是合格的。可惜啊，现状并非如此。房屋质量已经成了咱们老百姓的心病，虽说验了可能也没有大用，但是让开发商进行一些整改，把一些可以修正的毛病先解决了总比装完了住进来再折腾要好。另外，不合格的房子和一些隐患是会对装修造成影响的，或者让我们多花钱，所以，还是好好验收我们的小窝吧！

　　首先，验房应该在先，收房应该在后。也就是说，正确的顺序应该是物业管理的人来新房进行验收，业主看完房以后，如果发现问题就让开发商整改，完全符合收房条件了，再签字、交钱、收房。这样的好处太显而易见了，物业费可是从你签字那一天算起的。你签收了房子就开始计费，开发商的整改时间都要你买单，你看看划不划算？

　　不过大多数开发商都绝不守规矩，不交钱不给钥匙。这时如何保障自己的权益，就看你自己啦！

　　验房的时候要分这么几个步骤：

　　一．验明正身！先审查房子的证件全不全

　　开发商必须已经取得《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》,《建筑工程竣工备案表》说明该栋楼已经有关部门验收合格，但不意味着购房人所购买的这套房没有质量问题；这两个都没有的话，直接就可以拒绝签收。

　　“两书”——《质量保证书》和《使用说明书》，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，以便日后出现质量问题时按约要求维修。

　　开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。

　　以上三点是必备的，最好还问问有没有《管线分布竣工图》、《电路图》方便参考。

　　那么，业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢？如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致，那么按照《商品房销售管理办法》的规定，只有以下四种情况可以退房：

　　套型与设计图纸不一致；

　　开发商擅自变更规划设计；

　　面积误差绝对值超过3%；

　　商品房确属主体结构不合格。

　　具备上述条件之一，如果开发商不同意退房，购房人可向有管辖权的人民法院起诉，要求开发商退房；如果不具备上述条件，出现质量问题只能要求开发商维修，因此造成损失的由开发商赔偿。

　　

饭饭公主 · 发表于 2010-09-27 17:28:12

二．交钱！一手交钱，一手给钥匙

　　基本上，收房要交不少钱，这些钱的名头有：

　　预收水电煤气等费用。

　　还有一个装修抵押金，防止私自拆改的，虽然现在国家明令这属于乱收费，但是有些嚣张的开发商还在收。

三．拿到约定！也就是物业要提供的东东

　　《业主临时公约》、《物业管理合同》、《装修公约》。

饭饭公主 · 发表于 2010-09-27 17:28:54

四．验房正式开始！一般来说，要看这些地方：

　　测量面积，察看结构

　　这个比较简单，就看看跟图纸有没有出入，面积一般是没法测的，因为现在都是建筑面积，那些公摊根本就搞不清楚用在了哪里，套内面积又包括墙，实在不好测量，所以，大概看看，生生气也就算了。

　　检查房屋土建情况

　　看看房子有没有漏水的痕迹，墙体地面有没有裂缝。小的裂缝可能是抹灰原因造成的，大的可要注意了。必要的时候找专业人士看看，因为如果是结构裂缝或者沉降裂缝，那就对房子有所影响了，可能存在隐患。阳台之类的地方额外要关注一些。

　　检查门窗

　　一般来说，门窗应该有保护膜，不过我们看到的可能并没有被保护得很好，这时候，准备个小纸条，放在门缝、窗缝里抽动一下，看看是否能轻松抽出，可以查看是否有密封不严的地方。开开关关，看看是否顺畅，仔细查看一下有没有破损或者有划痕的地方，如果窗户有上倒功能，看看好不好使。晃一晃窗户，看安得是否牢靠，仔细检查玻璃看有没有破损或者划痕严重的，大门开一开锁看是否好用，瞧瞧密封条怎么样，听听有没有声响，看看门的垂直度如何，如果有赶紧提出来更换。

　　检查门窗时很容易发现问题，物业一般也给处理，所以一定要仔细一些。

　　工具一纸条，用来查看门窗密封程度；

　　工具二小刷子，扫开窗户灰尘，查看边角是否有破损，胶是否密封严实。

　　工具三抹布，必要的时候擦擦门窗，确认是破损还是污垢。

　　检查室内设施

　　同开发商签合同时，如果已将所使用的建材（如门窗、开关、管线等）标注了品牌，就查看一下是否使用的是约定的品牌。

　　检查电气工程

　　看看插座、开关、电视、电话、网线等是否齐全，如果有图纸对照就更好了。试试开关是否好用，现在的房子都有一个电气箱，检查一下，并且把电气箱标注的分路都开关一下，看看是否正确，是否都有电，这个很重要哦！
网线一般要等到入住后交费申请才通，让电工改造后一定要检查一下，有线一般都要等入住一段时间后才能通，所以要确认有线可以抽动，这样以后就算出问题也可以进行更换。

　　工具充电器，检查电源是否有电。

　　水路检查

　　水路检查的不多，因为毛坯房一般都不做水路，只是简单的给你准备好上下水。打开水龙头，摸摸管子，看是否有漏水的地方。然后接一些水，检查一下所有的下水道是否通畅。

　　检查一下总阀是否好使，记住总阀的位置。

　　下水道应该包括：厨房地漏、卫生间地漏、洗衣机地漏、座便器、浴缸、手盆、厨房水槽，看看是否齐全。

　　工具一塑料袋，用塑料袋接水，然后冲洗所有下水道看是否通畅，这很重要哦！因为等到以后发现下水道被堵了就麻烦了，而且工人施工稍不小心，下水道里就可能有水泥、沙子、砖头，以后都是隐患呢！

　　工具二橡皮筋、配合塑料袋，把所有检查过的下水口都盖好，避免以后不小心堵上。

　　新房子的上水应该配有水龙头，但是不少新房也缺，这里也要让物业提供水龙头，然后好做检查，房子装修时是要用到水龙头的。

　　水路检查完后，查看水表读数，让物业记录下来，自己也要记录下来，必要的话进行拍照，并确认水路关闭后水表没有转。

　　供暖检查

　　一般供暖有两种方式，一个是传统的暖气片，一个是地热。传统的暖气片，要查看位置是否合理，开关是否灵巧。地热，检查分水器是否完好，分水器各开关是否好用，最好能做一个地热打压实验。

　　防水检查

　　看看防水是否都做了，一般来说要做一个闭水试验进行检查。（闭水试验，是指在做完防水层并将材料干燥到规定时间后，把有防水层的房间门口用黄泥土、低标号水泥砂浆等材料做个30～50毫米的挡水条，把地漏等堵塞严密，地面放水形成深度20～30毫米深的小水池，水存蓄24小时后，会同物业部门、楼下邻居，共同检验下层楼板是否渗漏，共同签字验收）因为要检查24小时，所以把水放进来后，可以先去做别的事情。不过现在大部分人都会选择自己再做一遍防水，很多也就不检查了，看每个房间的具体情况。

饭饭公主 · 发表于 2010-09-27 17:29:51

土建检查

　　这个检查是要看房子是否有空鼓现象，水泥标号够不够。检查方法是拿个小锤敲一敲地面、墙面，尤其是阳台，窗户附近，有空鼓的地方声音能够听出来。小面积的空鼓还可以，大面积空鼓就要让开发商处理了，因为大面积空鼓，会导致墙皮脱落，粘砖也很可能粘不牢，是一个比较讨厌的事情。另外，如果对房子不太信任的话，建议用一个钉子在每个房间钉一下，确认房子的墙壁水泥标号是否够。我有个邻居，家里都装到木工了，结果木工往墙上一钉钉子发现墙面表皮全掉了，原来是开发商偷工减料，墙面几乎没有水泥全是沙子，你说多闹腾，所以开始还是检查一下比较好！

　　工具一锤子和粉笔，用来检查是否有空鼓，并用粉笔标注。

　　工具二钉子，用来简单检查墙壁水泥标号够不够。

　　室内尺寸检查

　　这里就要看看房子的层高到底是多少，房间的墙壁是否倾斜，因为墙壁倾斜这个问题实在是太普遍了。

　　工具一卷尺，用来测量尺寸，可以在每个房间的角落测量一遍层高，看房间是否倾斜。

　　工具二三角板，建议使用30厘米以上的三角板，在边角查看一下房间的边角是否垂直，窗台是否垂直，太严重的可以让物业处理。

　　工具三水平尺，可以自备一个30～40厘米的水平尺（以后买了冰箱、洗衣机安装的时候还能用到），用来检查一下地面是否平整还是很有必要的。地面如果太不平整，到了安装地板的时候，可能还要花钱找平，所以，如果地面问题严重，就让物业给免费找找平吧。

　　烟道检查

　　看看烟道是否通畅。

　　工具香烟，点燃一根烟，然后靠近烟道口，看烟能否被很快吸走，来确认烟道是否畅通。不过这个办法现在可能用不到，因为现在很多烟道都是封闭的，到你装修的时候再自行砸开。
文书等都要保存好。现在贴心的物业会给你做一个表格，告诉你该交什么钱，去哪里交。如果没有，自己可以做一个表格，这样方便明确自己花的钱。记得把票据都保存好噢。

　　维修基金这是个大项，按照房子面积来计算的，必交。

　　面积补差　现在买现房都不用，如果买期房，面积差值在3%内，合法的你就得多买单。

　  物业费       　　一般预交一年。

　　煤气管网费    　这是要给煤气公司的（此项可能有地区差异）。

　　有线初装费       不管你要不要有线，这个到你家门口了就要交（此项可能有地区差异）。

　　预交房证办理费用  可能有交易费用，房产证费用，合同印花，图纸费用。

　　垃圾清运费       说是清运装修垃圾的。唉，那物业费不也包括垃圾费吗？-_-!

　　
　　Tips:新房容易缺灯泡，但是装修的时候灯泡还比较有用，所以如果发现缺少灯泡要告诉物业，让他们给拿来，这样装修就不用花这个小冤钱了。检查完毕后查看电表数字，让物业记录下来，自己也要做个记录，必要的话进行拍照，并确认开关关闭后电表没有转。

　　Tips: 收房可以避开高峰时间，这样一则不用等待，二则处理问题可以充分点。

　　收房的时候，抓紧认识一下邻居，尤其是对门和楼上楼下，因为大家碰面的几率比较高，不妨先打个招呼吧。装修的时候，左邻右舍关系和睦还是很有必要的，可以互相帮助，遇到问题也好商量，当然，如果有紧急事件需要联络邻居，那么找物业就行了，他们可以帮你。

　　此外，钥匙一般分A、B、C钥匙，记住用法，一定不要弄错了。

　　

奋发 · 发表于 2010-09-27 19:17:23

是的。我们收房时，也是先得交三个月物业费，才带你去看房子。
很多东西的确要注意。

第一次验房的时候，我发现的问题，整改很快。一天就搞定了
第一次整改后，后来又发现了新问题，我再去叫他整改，拖了我10多天，还是没整改好。
后来因为只是小问题，所以也就只好后期自己修复一下罢了。

所以一定要记住第一次就要尽量发现所有问题。